주택 매매가격 상승폭이 전세가격 상승을 앞지르면서 서울 주택 매매가 대비 전세가격 비율(전세가율)이 떨어지고 있다. 실제 KB국민은행 조사에 따르면 지난달 서울 주택(아파트·단독주택·연립주택 종합) 전세가율은 59.9%를 기록했다. 8월 60.1%에 비해 0.2%포인트 낮아진 것이다. 따라서 수도권 외곽과 일부지방의   구축 아파트 위주로  역전세난이 발생, 집주인에게 전세보증금을 온전히 돌려받지 못하는 건수가   증가할 것이다. 단, 서울은 양도세 비과세 요건인 2년거주 요건 추가와 분양가 상한제 시행으로 인한 대기수요  증가로  신규아파트도 전세가 급락할 위험은 적다. 하지만 서울을 제외한  수도권 외곽지역과 지방을  중심으로 아파트 신규 분양 등 주택 공급이 늘면서 전세 공급물량이 함께 늘어난 탓에 세입자를 구하지 못하는 사태가 올수도 있다. 즉  전셋값 하락으로 이전에 받았던 전세금보다 낮은 가격으로 세를 놔야 하는 집주인은 그 차액을 마련해 세입자에게 보증금을 돌려줘야 하지만  입주량 증가와 대출규제로 이를 마련하지 못한 집주인도 증가 할  것이다. 동시에 전세금 반환보증보험에 가입한 세입자들이 보상받는 경우는 지속적으로 증가할 것이다 .실제 주택도시보증공사(HUG)가 2019년  상반기 전세금반환보증보험 대위변제금액은 1084억원에 달했고 해가 갈수록 정부가 대신 돌려주는 금액은 폭발적으로 증가했다. 계약기간이 만료되어 임차인이 이사를 가야 하는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때, 임차인이 기존 주택에 대한 권리(대항력 및 우선변제권)를 유지할 수 있도록 등기부등본에 임차권 등기를 임차권등기명령제도도  급증할 것이다. 임차권등기명령제도는 임대인에게 임차권등기명령을 신청하고 이사를 나가겠다는 의사를 통보해서 임대인이 보증금 반환에 협조하도록 압박하는 것이다. &..[원문보기]