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자산관리회사 화천대유, 5개 필지 직접 시행 이례적

중앙일보입력 2021.09.23

경기도 성남시 대장동 일대 논밭 96만㎡(약 29만 평)에 아파트 5903가구를 조성한 ‘대장동 프로젝트’는 국내 도시개발사업 중 유례를 찾기 어려울 정도로 성공한 사례다.

도시개발사업은 수많은 지주를 설득하는 이른바 ‘땅작업’을 해야 하고 까다로운 인허가 절차를 밟아야 하기 때문에 사업 착수부터 아파트 분양까지 10년 이상 걸리는 경우가 대부분인데, 대장동 프로젝트는 이를 3년여(2015년 8월~2018년 12월) 만에 끝냈다.

수익성 면에서도 그렇다. 금융감독원 전자공시에 따르면 자본금 3억1000만원인 화천대유의 지난해 이익잉여금은 1540억원이다. 또 화천대유의 지난해 영업이익률은 21%(매출액 6970억원, 영업이익 1479억원)로 수익성이 높은 회사로 꼽히는 삼성전자(15%)보다도 훨씬 높다.

업계에서는 이런 ‘대박’의 요인을 ‘공공개발 형식을 빌린 민간개발’ 방식에서 찾는다. 대장동 프로젝트는 성남시가 여러 번 밝혔듯이 ‘민관 합동’으로 진행됐다. 우선 부동산개발사업의 사업 성쇠를 좌우하는 ‘땅작업’을 ‘토지수용권’이라는 강력한 공권력을 동원해 해결했다.

성남시 대장동의 논을 수용당했다는 이모(62)씨는 “그 당시에 평당 600만원 이상은 받아야 하는 땅을 평당 280만원 받고 넘겼다”고 말했다.
 

▲ 경기 성남시 분당구 대장동 일대에 대규모 아파트 단지가 들어서 있다. 2017년 착공한 대장지구는 올해 상반기부터 입주가 시작됐다. [중앙포토]



이는 성남시가 100% 출자한 공기업인 성남도시개발공사가 이 프로젝트를 위해 만든 성남의뜰(SPC·특수목적회사) 지분의 절반 이상을 갖고 있기 때문에 가능했다.

도시개발사업만 20년 했다는 A시행사의 강모 대표는 “토지수용권을 통해 평당 200만원에 싸게 토지를 매입했다고 가정하고 사업부지가 30만 평임을 고려하면 사업 출발부터 최소 6000억원을 벌고
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